Construtora em Navegantes e Barra Velha precisa matricular cada obra no CNO, aferir a contribuição previdenciária pelo SERO e escolher entre Simples Nacional e lucro presumido conforme o peso da folha. Desde 2025, a desoneração da folha da construção está em transição gradual, o que muda a conta a cada ano.
O essencial em 30 segundos
- Cada obra tem a sua matrícula no CNO, o Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal, que substituiu a antiga matrícula CEI.
- A aferição da contribuição previdenciária da obra é feita pelo SERO, no e-CAC.
- No Simples, construção civil normalmente cai no Anexo IV, em que o INSS patronal fica fora da guia e é recolhido à parte.
- O Fator R de 28% pode levar certos serviços do Anexo V para o Anexo III: não se aplica ao Anexo IV.
- A Lei 14.973/2024 estabeleceu a reoneração gradual da folha entre 2025 e 2027.
- Canteiro de obra tem NR-18, e trabalho em altura tem NR-35, com reciclagem bienal.
O que é CNO e quando a obra precisa dele?
O CNO é o cadastro em que cada obra de construção civil é identificada perante a Receita Federal. Ele substituiu a matrícula CEI e funciona como um "CNPJ da obra": é por ele que a Receita acompanha a mão de obra empregada, a contribuição previdenciária devida e a regularização ao final.
A regra prática: obra que exige mão de obra própria ou de terceiros precisa de matrícula. Isso vale tanto para construtora quanto para o proprietário que constrói por conta própria, inclusive pessoa física. O prazo de matrícula é contado do início da atividade, e matricular depois gera multa.
Três situações em que a empresa se complica:
- Obras tocadas sob a mesma matrícula quando deveriam ser separadas, o que mistura a aferição.
- Obra iniciada antes da matrícula, com a regularização correndo atrás.
- Encerramento sem a regularização, o que trava a averbação da construção no cartório.
Como funciona a aferição pelo SERO
O SERO é o sistema eletrônico pelo qual a Receita Federal apura a contribuição previdenciária relativa à obra. Em linhas gerais, a empresa informa as características da construção e a mão de obra efetivamente registrada, e o sistema confronta o que foi declarado com o que seria esperado para aquela área construída e tipo de obra.
Daí vem a consequência que pega quem não controla a documentação: se a mão de obra declarada for menor do que o esperado, a diferença é cobrada por arbitramento. Nota fiscal de empreiteira com retenção correta, folha em dia e documentação por obra deixam de ser burocracia e viram defesa.
Construtora pode ficar no Simples Nacional?
Pode, respeitado o teto de R$ 4,8 milhões por ano. O que muda bastante é o anexo.
| Situação | Anexo | O que observar |
|---|---|---|
| Execução de obra e serviços de construção com cessão de mão de obra | Anexo IV | O INSS patronal não está na guia: é recolhido à parte, sobre a folha |
| Serviços técnicos, projeto, gerenciamento | Anexo III ou V, conforme o Fator R | Folha de 28% ou mais da receita leva ao Anexo III |
| Comércio de material | Anexo I | Atividade distinta da execução da obra |
Esse é o ponto que mais distorce a conta de quem compara regimes sem olhar o anexo: no Anexo IV, a alíquota do DAS parece baixa, mas a contribuição patronal entra por fora. Comparar o percentual do Simples com o do lucro presumido sem somar o INSS leva à escolha errada.
Como funciona a tributação por empreitada
Na empreitada, quem contrata costuma reter parte do valor da nota a título de contribuição previdenciária, e essa retenção é compensada depois pela prestadora. Por isso o controle precisa ser por obra, não só por empresa: a retenção de uma obra compensa a contribuição daquela obra.
Duas confusões frequentes:
- Empreitada total e parcial têm tratamento diferente na responsabilidade pela matrícula e pela regularização da obra.
- Material e mão de obra precisam estar discriminados no contrato e na nota. Contrato genérico leva a aferição pelo valor cheio.
O que muda na folha com a reoneração gradual
A construção civil esteve entre os setores com contribuição previdenciária sobre a receita bruta, a CPRB, em vez da folha. A Lei 14.973/2024 definiu a transição: a partir de 2025, a desoneração passa a ser reduzida progressivamente até 2027, quando a tributação volta integralmente para a folha.
Na prática, isso significa que o cálculo que valia no ano passado não vale igual neste ano. Para construtora com folha relevante, a comparação entre regimes precisa ser refeita anualmente, antes de janeiro, porque a escolha vale para o exercício inteiro.
SST no canteiro não é item separado
Obra tem regra própria: a NR-18 trata das condições do canteiro, a NR-35 do trabalho em altura, com reciclagem bienal, e a NR-1 exige o PGR com inventário de riscos e plano de ação. Vale lembrar que, desde 26 de maio de 2026, os riscos psicossociais também entram nesse gerenciamento.
Para a construtora, isso tem efeito direto no contrato: contratante grande exige comprovação de treinamento e de documentos de SST antes de liberar o acesso ao canteiro. Documentação de segurança atrasada vira obra parada.
Como a CEOCON resolve
A CONTA Construção é a vertical da CEOCON para construtoras e incorporadoras: matrícula e controle por obra no CNO, aferição no SERO, apuração correta do Anexo IV com o INSS por fora, controle das retenções de empreitada e simulação anual dos regimes com a transição da folha. A SST do canteiro fica com a CEOMEDS, no mesmo grupo. Conheça a CONTA Construção e a CEOMEDS.
Perguntas frequentes
Preciso de CNO para reforma?
Depende da natureza e do porte. Obras que envolvem mão de obra e alteram a edificação normalmente exigem matrícula; pequenos reparos de manutenção, não. Como o enquadramento muda conforme a descrição da obra e a área envolvida, vale confirmar antes de iniciar: matricular depois do começo gera multa e complica a regularização final.
Sou pessoa física construindo minha casa. Preciso de matrícula?
Em regra, sim: a obra com mão de obra contratada é matriculada no CNO, mesmo quando o responsável é pessoa física. É essa regularização que permite obter a certidão necessária para averbar a construção no cartório de registro de imóveis. Sem ela, a casa fica construída mas não regularizada na matrícula do imóvel.
Qual regime é melhor para construtora?
Não há resposta única, e a conta mudou com a transição da desoneração. O Simples no Anexo IV tem alíquota menor na guia, mas o INSS patronal entra por fora, sobre a folha. O lucro presumido pode compensar quando a margem é maior que a presunção legal. A simulação precisa considerar folha, margem e previsão de faturamento, e ser refeita todo ano.
O que acontece se a obra não for regularizada no fim?
A obra fica sem a certidão que comprova a regularidade previdenciária, e isso trava a averbação da construção no registro de imóveis. Sem averbação, o imóvel não é financiável nem vendável com segurança jurídica. Além disso, a diferença apurada por arbitramento é cobrada com multa e juros, anos depois, quando ninguém mais tem a documentação.
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